房價討論(六)

星期一, 3月 31, 2008 張貼者: Rick Wei

上一篇我們討論到供需面的問題,而且我們証實了台灣的房地產在這幾年的確出現了一波規模不小的需求

這表小弟重次整理的各縣市住宅短缺表,並除以各縣市居住的人數,所得到的各縣市平均每個人住宅的短缺情況,以台北為例,89年每個人短缺2.31戶,而台中市每個人有8.92戶可以住,此外回應上篇文章,從下表的確可以發現在92年前,需要面是持續一直在成長的,而92年之後卻出現平緩,並且有微微出現下滑的情況



而這能改變這供需面的變化,應該有什麼重大事情發生,才能有刺激這麼大幅的需要,引起這麼一波的購屋潮呢?能有這能耐的應該是只有政府有什麼重大政策宣告吧!,對!沒有錯,在民國89年8月時,行政院公佈三千四百億元三優惠房貸方案,企圖振興長期低迷的房地產,正有所謂一個鑼打不響,重點是此後更是用一連串的優惠利率加速房地產市場活絡,我們可以利用中華郵政公告定期儲金二年期機動利率歷史利率表來分析,並且將以上供需的數據結合在一起,得到下圖


大家可以發現,台灣的房地產的供需全完都是被利率所控制,和三通,高鐵,氣候異常,誰是總統都完全無關,只要利率一路下滑,需求就會一直增加,完全是民眾的心理表現,應該沒有人會和錢過不去吧!,這種表現也十分合乎經濟學的理論,而這個情況一直到92年利率反彈後正式宣告停止,而且由於利率的慢慢上揚,需求面也出現微微地下滑

總結:
台灣92年以前的一波購屋潮,這一波購屋潮完全都是由於利率快速下跌所形成的,利率越低,民眾購買的意願越強,由其是利率以每幾月就下跌一碼的速度在下滑時,更是大幅刺激民眾加碼購買,自然水漲船高,房價狂飆,但是利率上漲則會壓抑需求面的成長,所以我們可以觀察由台灣利率上升的速度以及央行的利率政策來推論未來的市場供需面變化,進一步推估房價的變化,以目前央行用龜速推升利率的態勢看來,應該會保持一波的行情,除非央行利率政策有出現重大改變,彭淮南忽然抓狂,一口氣加個3碼,不然真的不太可能出現大跌的情況出現,畢道人都叫喊出了”軟著地”的口號,就更不可能看到房地產崩盤,最多是慢慢的爬下來而己,不過可惜的是,這個數據只有到96年Q1,不然應該可以更接近現在情況,而且在2007年底出現美國次貸風暴,也增加變因,但是卻沒有數據可供分析真的十分可惜。

此外,利率的上漲會壓抑需要面的成長,而營建物價的上漲會使建商營運成本變大,所以大家要小心,這幾年可能有建商會倒的,這個可能是比預測房價還值得注意,大家買房子的時候要比以前更小心,買貴總比沒有房子好,你說是吧!

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久等的餐櫃終於來了

星期一, 3月 31, 2008 張貼者: Rick Wei

這個餐櫃是我根據我們家的尺寸特別訂作的,所以要花的時間需要特別地久,而且那時剛好又遇到過年,所以一延再延,延了又延,但是看到傢俱的一瞬間一切都值得了

在我規劃計劃裏,餐廳中的餐櫃和餐桌都是柚木家俱,並且希望讓餐廳有一點淡淡的鄉村風格,所以我們都有特別花心思去挑選過以及比較過,當然價格也是一個重要考量,結果搭配起來後真的營造出我想要的感覺了,真的很不錯。



這個是拉遠的拍照,大家可以發現整個餐廳的主體終於完成了,只剩下小飾品的部份,缺一些幅畫、一些綠色植物、以及一些裝飾品,這部份就慢慢來就好,不過那幅畫我一開始就買好了,只是一直還堆在旁邊,不知那位有心人幫我完成那2000塊的拼圖.天呀!還真是難事。


這個是餐櫃的特寫,果然柚木是一種上等的木材,十分地有質感,而且在黃色的燈光下會自然發散出金黃色的色澤出來,真的是種很棒的木頭,越看越喜歡,真的除了貴之外,還真的想不出什麼缺點,所以我在設計的時候,把重點都放在客觀以及餐廳,務必達到錢花在刀口上,其它的地方就用甘蔗板就好了。


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房價討論(五)

星期日, 3月 30, 2008 張貼者: Rick Wei

從上次的討論之後就引起大家廣泛的討論,由物價來推測這幾年的漲幅真的是對的嗎?許多人最常用供需理論的原理來反駁我的看法,基本上這個原理絶對是對的,但是光有理論是不夠的,要有數據才能說話,所以小弟找了這幾個各縣市的住宅短缺需求表出來分析,這些數據也是公開的,大家可以到住宅統計資訊網,這個網站有提供各項的資訊以提大家分析,十分地分便,而且免費。

這是各縣市住宅短缺需求表,注意的是正數為需要,負數為供給過大


大家由上的住宅短缺需求表可以發現相對於營建指數的變化,供給以及需求面反而出現奇怪的走勢,基本上完全是以照地區的不同出現不一樣的情況,以台北市來說表上看來一路都是保持在賣方的市場,就算是這幾年建商狂蓋,地價狂漲,一坪喊到200,卻還更缺貨,而台北縣、桃園縣、新竹市還是保持在買方的市場,不過你們仔細的觀察就會發現整體上還是隱約和物價指數為關,大體上到民國92年之前,市場的需求是持續增加的,房地產的餘屋量持續下滑,顯示當年地產的火熱層度,這個情況到92年後,才有改變。可惜的是樣數據只到96年Q1為止。

總結,供需理論是對的,但從分析住宅短缺需求表可以得到在從民國89~92年有一波購屋潮發生,92年以後供需面的平衡就沒有出現重大改變,這波的購屋潮不是知是什麼引起的,也許是物價波動,但是可是肯定的是由於這波的購屋潮的發生以及營建成本的上漲所形成的房價,像要如股票大跌似的一口氣回到民國90年的房價是有一點困難度,畢竟和股票一樣太多人套在92年以前了。

下一篇文章,我想討論起引供需面變化的原因,我想可以,藉由引起這一波需求上漲的原因,來推測未來的情況,也許這也是另一個觀察指標

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第一次住戶餐會

星期日, 3月 30, 2008 張貼者: Rick Wei

第一次的住戶餐會開始,這次的餐會主要是因為管委會正式成立運作,並且建商正式將經營權交給管委會,所以辨一個餐會給一個大家可以交流意建的空間


餐點來了喔!


終於把餐點弄好


所有的住戶都下來,人很多


大家開始排隊


拿取餐點


最後我排到的餐點


老實說我覺得這次餐會,大會辨的沒有很好,顯的有一點慌亂,而且並沒有主持人所以感覺上好像也沒有主題似的,大家都各自聊各自的,反正有三次餐會希望主辦單位下次能改進一下

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[Costco]超級好吃牛肉捲_強力推薦

星期日, 3月 30, 2008 張貼者: Rick Wei

這個牛肉捲是老妹要求我們去Costco時順便幫她買個二盒回來,奇怪有這麼好吃嗎?有需要買的二盒,會不會太誇張了一點,我家的冰箱不就都是牛肉捲了,結果結帳的時候又我們還又多買了一盒,準備回去當晚餐吃,結果沒有想到回家煮了之後,才發現為什麼老妹一定要一口氣要進二盒,真是天殺的,這個東西怎樣會這麼地好吃呀,筆者強力推薦各位如果去Costco,記得買一盒回來試試,真的超美味的



打開始來,放進微波爐,約4~5分鐘,就可品用,理料分法十分簡單


筆者強力推薦,不管從外面包的麵皮到裏面的餡料都是味道一流


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逾期違約金

星期六, 3月 29, 2008 張貼者: Rick Wei

當我的同事們聽到我的房子因為建商延期交屋而有違約金可以拿時,都用種不可思議的眼神看我,這是真的嗎?而且竟然建商還賠了不少錢,連我搞建築的朋友都用那種是不是四月一號愚人節的眼神看著我,原來有賠錢的建商還真的不多見,在台灣建商逾期個半年在是常態,能交的出房子就是一件好事情,所以聽到我有違約金拿才會這麼驚訝..

可是你們都會問,難道台灣的法律都拿建商沒有辨法,預售屋的契約書是簽假的嗎?消費者是被欺負好玩的嗎?其實在內政部發佈的"預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項"的第十三條就有定義相關的規定,其內容如下

十三、開工及取得使用執照期限
(一)本預售屋之建築工程應在民國  年  月  日之前開工,民國  年  月  日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施,並取得使用執照。但有下列情事之一者,得順延其期間:
1、因天災地變等不可抗力之事由,致賣方不能施工者,其停工期間。
2、因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時,其影響期間。
(二)賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者,每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照,視同賣方違約,雙方同意依違約之處罰規定處理

所以根據內政部的規定你買房子的契約書中,應該要寫明
1.開工時間
2.完工期限
3.違約賠款方式

此外要注意的事,完工期限的定義是指建物使用執照取得的時間,非交屋時間,這一點和大家在認知上有很大的出入,要特別注意, 而交屋的時間,內政部也規定在使照取得後六個月內交屋即可(十六、通知交屋期限),所以這六個月的delay又是免費的。

而違約賠款方式,每一家建商都不同所以也要留心觀看。不過最後不管你契約定的如何你還是有可能沒有辨法拿到逾期違約金,建商如果夠賤的話,可以利用條文中的”1.因天災地變等不可抗力之事由,致賣方不能施工者,其停工期間。”這一個條來和你談判,最常見的就是說"因為物價上漲,所以叫不到工人”...等台詞,所以即使你的契約寫的是1000天要交屋,但是最後即使是1500個工作天完工,建商也可以賴說是工人找不到......真的有夠慘

內政部訂了一堆的條文,卻有一個大漏洞,如果消費者希望要拿到延誤交屋的違約金,小弟講了一堆法令之後,最後還是要看建商的口碑了,消費者真的是被打爽的,所以買預售屋的風險是很大的,再買的預售屋的時候,要先做一下功課,調查這個建案是否有口碑,資本額有多大,最重要的是之前蓋過那些房子..這些都是參考是主要指標

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點心時間

星期五, 3月 28, 2008 張貼者: Rick Wei

點心時間了,週未的晚上吃點東西最好睡了

先來泡點奶茶,請長的像林志玲的老婆示範喔!老婆年輕的時候有小林志玲的外號喔!



把紅茶包放入


加入鮮奶


煮熱一下


再加入冰糖就完成了


配上麥芽餅,好好吃喔!這個麥芽餅真是超好吃的..天呀!配上熱奶茶真是絶品,疑?那來的餅乾...


原來是老婆又參加公司團購買的,老婆你公司是有人專門負責園區的三姑六婆的團購嗎?怎麼二三天就買東西回來,算了,這東西是彰化來的麥芽餅,真的很好吃,二片鹹餅乾之間夾者厚厚的麥芽糖,放入嘴中之後,先是餅乾的鹹味在口中散開,然後越咬越甜,真是美味極了,再喝上一口奶茶,oh!讚啦,這隻老婆娶的有值得.C/P很高


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我家有大庸醫

星期五, 3月 28, 2008 張貼者: Rick Wei

最近小朋友生病,一直指著自己的肚子說”痛.痛.”,而我們只能用那少的可隣的字句中去猜測他的意思,大約知道小朋友肚子不舒服,而且又伴隨著發燒、腹地..等現象發生,實在讓我們很傷腦筋,生活也有一點亂了步調。

而最近的幾天,雖然寶寶感冒的症狀有所控制,但是卻又開始拉肚子,而且一天都要拉上好幾次,情況越來越嚴重,看了二三家小兒科之後,也沒有重大改善,幾乎都是給徵狀藥物而己,流鼻水就給止流鼻水藥,拉肚子就給止瀉的藥,原來小兒科的醫生其實還滿好當的,就是那幾種藥在開而己,因此老婆開始當起家庭醫生起來了,在聽了各方同事談論,上網看資料和精讀各家電視之後,大膽地做出了推測 寶寶是得了腸病毒,然後拼命地叫我上網查是否有腸病毒的疫苗,以及各種處理方式。


但是一直到了昨天晚上的時候,老婆忽然開始大叫,小朋友有紅點了,小朋友有紅點了,而且活動力明顯地下降,老婆醫生用那種名偵探椅南"真相只有一種"的語氣對我說”這一定是腸病毒了"



於是我趕快打電話給阿媽,準備送大醫院檢查,這種病小醫院還是不行,只會開徵狀藥物而己,一定要送大醫院才行

結果檢查出來了,並不是腸病毒,是由輪狀病毒所引起肚子痛以及發燒和感冒等徵狀,而那個紅點是竟然只蚊子咬的....

最重要的是腸病毒和腸胃是沒有關係的,腸病毒不是腸子的病毒啦....這個庸醫...如果有一天我沒有在更新我的BLOG,那一定是被我老婆害死的,大家一定要幫我申冤呀 ! 難怪上次那碗雞湯喝完之後,全身無力.身體更虛了

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第一個信箱

星期四, 3月 27, 2008 張貼者: Rick Wei

常常聽老人家說的"起庴是不能賣的",好像是在說人出了社會的第一棟房子是不能賣的,因為這棟房子是你站起來的基石,所以賣掉會帶來不好的運氣,這句話聽在現代人的耳中,彷彿就和政治人物開出來的支票一樣,在年輕一輩中是不會有人信的。

但是對我而言,"起庴"這一言彷彿是有必殺一擊的效果,聽起來有總特別的味道,回想起過去,我從學生時代時,就開始了外派的生活,所有的個人資料只要是需要填的通信地址,一律都是填上老家的地址,想的都是說反正明年會搬,到時又要改地址很麻煩,出了社會又是住外面的房子,更是三頭二頭的要換房子,通訊地址更是不知道寫那才好,如今擁有房子的這一刻起,終於有了人生的第一個自己的地址了,xxx路xxx號,真的萬分感動,當我收到第一封信的時候,真的有了家的感覺,YA


一個小小的信箱,卻是一個人生重大的轉淚點,或許房子買的好壞不是那麼重要了,重要的是己經有一個可以永久可以依靠的家了

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寶寶又發燒了

星期三, 3月 26, 2008 張貼者: Rick Wei

這個禮拜真是狀況的事情特別多,今天寶寶在學校突然又發燒了,雖然前幾天的時候就有感冒的症狀發生,但是還是又燒起來了,好像還是不能接受學校的生活,我們家的小朋友的抵抗力比較差,學校的小朋友又多,好像一直都在感冒似的,真是不知道怎麼辨才好。

然後今天又很剛好老婆去林口開會,最後只好請假帶小朋友回家,給他睡冰枕,哄他入睡,現在我可是練成了一身好功夫,用手摸就可以知道人體正確的體溫,而且比耳溫槍還正確,天呀!我真的太厲害了,小朋友生病真的很麻煩,由其小朋友又沒有辨法正確表達自己的狀況,實在是累死父母了..才一隻就弄成這樣,如果在生一隻不就連二隻腳都要用上了..唉...
 

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社區討論餐會

星期三, 3月 26, 2008 張貼者: Rick Wei

哇!有餐會,就是建商辨餐會讓我們談論事情吧!

在電梯有公告出來,我覺得在下次的餐會應該提出來應該有web的佈告欄,現在是什麼時代了,而且也應該弄好看一點


##CONTINUE##

竟然有4次,天呀!就是可以免費吃四次了喔!麗寶果然是大建商,售後福利辨的不錯喔!


而且最近還接到麗寶服務人員的電話,接到差一點嚇死我了,以為是不是又有什麼費用沒有繳,原來是上次召開住戶大會有填寫意見調查表,我給人家寫不滿意,所以麗寶的人特地打電話來詢問,天呀!意見調查表這種東西,不是寫來心情好的嗎?還真的打電話來喔!

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遙遠的咖啡路

星期二, 3月 25, 2008 張貼者: Rick Wei

正在努力學拉花,希望能有一天拉出一樣的拉花,泡出一杯像樣子的拿鐵咖啡,變成是我最近努力的方向


沒有想到真是要命的難,果然看到比做的簡單,喝的比泡的容易呀!


這個好像有一點成功了,比較像腳丫,天呀! 這個到底是什麼原理,我完全摸不到頭緒....


最後把失敗品用奶泡蓋上去,再給老婆寫字,因為老婆怪我都用焦糖都弄的很醜,自己親身下海寫,你看果然是說的比唱的好聽.還不是亂七八糟..


老婆一直向我抱怨不想在喝咖啡了,當我的實驗品果然下場就是這樣子..好可憐的老婆喔!都負責把泡失敗的喝掉,你現在的痛苦會變成日後老公的成功的,加油吧!繼續喝吧!


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客廳電視櫃的構想(一)

星期一, 3月 24, 2008 張貼者: Rick Wei

客廳本來原本的計劃是要用壁爐的,可是老婆反對,老爸反對,老媽反對就因此作罷,而且工地的工人也大多都撒走了,所以要再找工人來,就要花上一筆大錢,就算了,還是再想想辨法好了

這個是目前的情況,空空的,客廳基本上比較像是孩子的玩具間,其實還真的打算如此做,反正孩子玩的到是很開心,傢俱少空間大,小朋友可以到處跑來跑去的,只是好像玩具怎麼玩都不夠,好像無底洞似的,太可怕了。


##CONTINUE##

後來去IKEA吃了早餐之後又去逛IKEA,果然腦筋馬上就轉了過來,其實好像只要電視牆漆成別的顏色整個客廳就有感覺了,再配上電視櫃就很好看,而且如果漆上綠色的話,再配合木頭傢俱的話,也會帶有一點淡淡的村莊自由風格,也很不錯說!


首先先把家裏面拍照,然後再用PHOTOSHOP編輯在一起,先預看一下 


我的Photoshop功力太差了,只會基本的功能,不過大約可以看出一點感覺,應該還不錯看


目前暫時資金不足,所以客廳的變更要先暫停了,等過一陣子之後有錢再說好了,不然目前燒錢的速度也太快了每個月都入不付出,而且油漆和木頭是不會缺貨的吧,不然就先緩一緩,反正客廳也不急著用,再收集一些資料,多參考一下別人的房子,如果最後要上油漆也要先學一下,就先提出規劃案和老婆再討論一下

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後陽台完工

星期一, 3月 24, 2008 張貼者: Rick Wei

後陽台的改造工程終於在這個星期天完工了,這個工程比我預期的還要慢完工,這都是因為IKEA大缺貨,所以delay再delay,如今在IKEA買完了最後的木頭層板以及下傾式支撐架後,終於把最後一部份的工程完成 - 提供一個工作台面,而IKEA BRODER儲物架的36.5公分系列零件也正式宣佈被我家給買光了,其實我們也沒有買幾個就沒有了,真的太可怕了。

這個台面,我堅持的一定要用木頭的,這樣子比較有質感,而且燙衣服比較好燙,所以才又跑了一趟IKEA採購,這幾個月跑了好幾趟的IKEA,我現在快可以當裏面的解說員了


這個後陽台未來將擔任起我們家的,儲物間洗衣間、以及廚房延伸三大功能,任務十分地沉重,加油了我們的陽台


將一些大型的電器移到後陽台後,整個廚房讓出了更多的工作台面了,這樣子理料東西也比較方便,果然在設計的廚房的時候,要注意一定要在台面保持空曠,最好不要有太多的電氣以及物品,這樣子才能有最大的工作效益


題外話,當這個工作間完成了之後,
老婆說:”這個好像是灰姑娘的閣樓喔,我以後都要在這兒工作了..鳴..鳴 ”
我說:”沒有想到灰故娘嫁給王子後也是這種下場”
老婆說: ”那這個王子一定黑心冒牌貨”
我說 :”我不是黑心貨,我是台製的,要看出口証明書嗎?”
老婆說:”埃 .. 早知道就用原裝進口的"


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軍艦岩天母一日遊

星期日, 3月 23, 2008 張貼者: Rick Wei

看了這個引馨馨的部落格賞春櫻一文中的櫻花好漂亮 ,原來就在我家附近的軍艦岩而己,俗話說的燈下黑,就是這個道理看了,看完這個BLOG的照片後,真的覺的好漂亮喔,可能是今年特別冷,所以櫻花也開的持別地漂亮,於是我二夫妻下定決心,一定要去軍艦岩看看

首先坐捷運在石牌捷運站下車之後住陽明大學的地方走


軍艦岩的親山步道是放在陽明大學裏面,疑??沒有聽過,其實就是陽明醫學院啦,現在所有的學校統一都改成大學了


哇!杜鵑花都開了,也滿不錯的


沒有櫻花,只有滿滿的杜鵑花


原來櫻花早就沒有了,天呀!天譴,太晚來了..OH! NO....都是氣象異常的關係吧!


這麼櫻花樹己經都長出綠葉了,為了讓大家知道那真的是櫻花樹,再次連結別的人BLOG - 櫻160 - 做對照,真的是櫻花己經結束了


竟然沒有櫻花開,只好開始爬山了,這個是軍艦岩親山步道的地圖


這兒正是要開始走步道了


好累人喔!這個岩不是才192公尺高嗎?怎麼這麼累人,體力變差了


哇!超漂亮的視野一下子就變的好好喔,可以看到台北的景觀,超漂亮的,而且這裏的地理結構十分地特別,整個山都是石頭


這個步道很有味道


階梯弄的很漂亮,滿多人來走軍艦岩步道來健身,不過要小心,由於石牌站附近有很多好吃的東西,所以很有可能像我媽,越健身越肥。


總於看到軍艦岩了!YA逹到目的地了


真的是一塊大石頭,這兒是整個山的最高峰


放眼看去,景觀十分地好,還可以看到超有錢的別墅,仔細看,竟然還有那種頂樓有花園的那種別墅,有的還有煙囪,天呀!這個一定是終究級有錢人住的地方


大家都坐在最高的地方看風景吹風,推薦大家如果來台北這個地方真是十分值得一來


這個角度看過去是榮總天母,等一下我們會從這個方向回去,隨便去天母逛逛,其實照地圖上的指示也可以走另一個方向往北投,但是去天母也許比較好玩,我猜的


回家的路十分地陡


而出口竟然是.人家的防火巷 ....


然後走了一段很長的路到天母真的快要吐血,我記得年輕的時候超能走的,現在真的不行了,現在天母變很多,高級的房子一棟棟接著蓋說


最後我帶老婆來吃這家牛肉麵店,我以前來吃過我覺的這家店滿好吃的喔!由其是他的麵是刀削麵,所以特別有口感,很有咬勁,推薦大家來試試


老婆說這兒的牛肉麵比台北市的冠軍牛肉麵好吃,比較不油,但是這兒是天母地區,都是要賺外國人的錢,所以一碗小小的麵要130,大家要有心理準備


之後回家的時候,從天母家樂福往芝山捷運站的方向移動,看到正在蓋的SOGO百貨,這蓋的速度還真是驚人地快,好像是在貼燈籠似的,貼一貼就完成了,聽我老爸說可能2009年就會開幕了,真是太夢幻了,沒有想到我家附近的附近,可以有百貨公司,以前小時候一直覺的不太可能,沒有想到捷運的開通,能改變整個台北地區的商業行為


回到芝山站的時候,己經腳廢了,實在是走太多的路了,其實下次有機會再去芝山岩看看,芝山也是台北市三大史前移蹟之一說,以前芝山也是很醜,後來經過整建,變的十分地漂亮說,我還記得小時候芝山那條路不但小而且很髒亂,結果現在竟然高貴住宅區了..果然台北市和新竹市的等級有差..難道台北一堆人搶著要住.

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